AKO SPRÁVNE NASTAVIŤ CENU NEHNUTEĽNOSTI  

AKO SPRÁVNE NASTAVIŤ CENU NEHNUTEĽNOSTI

Určiť správnu predajnú cenu nehnuteľnosti nie je hra na odhad. Je to kombinácia dát, skúseností a zdravého nadhľadu. Ak je cena prestrelená, nehnuteľnosť sa nepredá. Ak je príliš nízka, zbytočne stratíte peniaze. Nájsť rovnováhu znamená poznať trh, fakty a mať odstup.

1. Trh hovorí jasne

Základom je porovnanie podobných nehnuteľností v rovnakej lokalite, podľa veľkosti, dispozície, veku a typu budovy, technického stavu či vybavenia. Treba rozlišovať medzi ponukovou a predajnou cenou, ktoré sa často výrazne líšia. Kto sa pri rozhodovaní opiera o overené dáta (napríklad cenové mapy alebo realizované predaje), má vždy navrch.

2. Každý detail hrá rolu

Orientácia na svetové strany, kvalita rekonštrukcie, výhľad, ticho v okolí či možnosť parkovania, to všetko môže zmeniť hodnotu o tisíce eur. Rovnako však treba vnímať aj slabšie stránky: hlučnú ulicu, zlé parkovanie či staršie inštalácie. Odhad predajnej ceny preto musí vychádzať z reality, nie z prianí.

Znalecký posudok pomôže, avšak často nekorešponduje s trhovou cenou nehnuteľnosti. Takýto posudok, ktorý je samozrejme aktuálny, v praxi môže pomôcť s nehnuteľnosťami, ktoré sú špecifické, ťažko porovnateľné, alebo slúži ako obraz o možnosti financovania kupujúcim prostredníctvom hypotekárneho, či firemného úveru pri zakladaní nehnuteľnosti. Takéto informácie sú určite prospešné, avšak pri naceňovaní musíme prihliadať na informácie, ktoré nám dáva trh.

3. Emócie bokom (a rady známeho tiež)

Majitelia často podvedome nadhodnocujú svoju nehnuteľnosť, pretože ju vnímajú cez osobné spomienky investovaný čas a hodnotu jeho zveľaďovania počas toho, ako ju užívali. V praxi sa často stretávame s tým, že predávajúci sa pri určovaní ceny neriadia len vlastným pocitom, ale aj "odbornými radami" z okolia, či prísľubom kúpy. Sused predal za toľko, kamarát tvrdí, že jeho známemu nacenili nehnuteľnosť za vyššiu cenu, iný hovorí, že ten predáva príliš lacno. Takéto porovnania však bývajú zavádzajúce. Každý byt či dom má iný stav, inú orientáciu a pozíciu na trhu. V praxi sa stáva, že majiteľ nehnuteľnosti má niekoho v okolí, ktorí má záujem nehnuteľnosť kúpiť, avšak už to trvá nejakú dobu a podľa skúseností sa takýto obchod často neuskutoční.

Trh reaguje racionálne, kupujúci porovnávajú hodnotu s inými ponukami a ich rozhodnutie o kúpe tiež ovplyvňuje ich zámer a situácia. Preto je kľúčové pristupovať k oceneniu vecne a bez emócií.

4. Efekt prevarenej nehnuteľnosti

V realitnej praxi existuje pojem "efekt prevarenej nehnuteľnosti" označuje situáciu, keď nehnuteľnosťleží na trhu príliš dlho, kvôli nadhodnotenej cene, alebo ak ju ponúka viacero realitných kancelárií často s rôznou cenou. Kupujúci ju videli, zapamätali si ju a postupne ju ignorujú. Aj keď potom majiteľ cenu zníži, ponuka už stratila čerstvosť a dôveru. Takéto "prestrelené" nehnuteľnosti sa nakoniec často predajú za menej, než keby bola cena od začiatku realistická. Skúsený odborník s praxou a vedomosťami s takýmito nehnuteľnosťami vie pracovať.

5. Čo ovplyvňuje trhovú cenu zvonka

Ceny nehnuteľností nie sú izolované. Ovlplyvňuje ich ekonomická situácia, úrokové sadzby hypoték, inflácia, ale aj nová výstavba v okolí, či momentálny dopyt. Dôležitá je aj občianska vybavenosť ako nové škôlky, dopravné napojenia či vznik obchodných centier môžu cenu v danej oblasti zmeniť v priebehu niekoľkých mesiacov.

6. Reálnu cenu vie určiť len ten, kto má prístup k správnym informáciám

Online kalkulačky, priemerné štatistiky, či "rýchle odhady" môžu poslúžiť ako orientačný bod, ale predajnú cenu, ktorá sa čo najviac približuje realite, vie stanoviť len odborník. Najpresnejší odhad je na základe osobnej obhliadky nehnuteľnosti a posúdení všetkých potrebných parametrov. Realitný maklér pri obhliadke hodnotí nielen technický stav, ale aj právne súvislosti, polohu, dopyt v danej lokalite, vývoj cien v čase, počet konkurenčných ponúk, porovnanie na strane databáz aktuálneho dopytu, či reálnych predajných cien.

😊 Predať dobre znamená začať správnou cenou. Nie podľa pocitu, nie podľa známeho, ale podľa reality.